经过多年发展,深圳现已面临地荒的窘境,房价也居高不下,深圳未来发展该走向何方?

发布时间 : 2018-03-05    万重楼外    编辑:过家家小编

在深圳,论定谁是中心,已是老生常谈。30年河东,30年河西,在深圳经历过拓荒、单中心、多中心的各个阶段,已经走在国内大城市前列的今天,中心已无可争议。在粤港澳大湾区的背景下,深圳的雄心已不仅仅是湾区的龙头城市,更加是以国际大都市前排的姿态定位自己的角色。

回顾深圳的发展轨迹,罗湖“金三角”时至今日与福田中心区并列的地位格局从未改变。从改革开放窗口到深圳拓荒的见证者,从300多年前的深圳原点到历代商业文明的坐标,直至今天的城市更新腹地,罗湖造就了跨越深圳每个时代的永恒发动机。在璀璨的“金三角”,改革开放、92年南方谈话,“三天一层楼”的国贸大厦、地王大厦、京基100,未来更将建成HT700,每一步,始终聚合城市价值制高点。

国际大都会发展史

无一是因城市的外拓而改变了中心

从纽约、巴黎到东京,每座国际一线大都会,都曾面临中心的转移与变迁。但从来没有哪一个国际大都市,因为城市的发展而改变了中心。当多中心成为必然趋势,大都会的发展史持续论证,最高程度聚集多元价值的,成为中心中的中心。一千多年伦敦,中心还是伦敦西区;千年古都北京,中心依然在二三环内;400多年纽约,中心还是曼哈顿中城;400多年东京,中心还是银座……

过去数十年,伦敦做过两次大尝试:1940年代采取“限制增长,疏散发展”的战略,大搞卫星城,向外拓展;1980年代重建金丝雀码头为金融区。然而,市场的选择却一点都不给面子,核心区价值越来越高。2015年,伦敦的决策者承认错误,表示尊重市场和人们的选择,重视伦敦核心区。

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摸索国际大都会的城市发展规律,高密度的交通枢纽、一线品牌云集的旗舰商圈、代表城市最丰富内核的文化地标、掌握城市经济命脉的金融机构群、高素质人口的聚集缺一不可。

对比今天的深圳,“金三角”拥有全市64%金融资产、“第一国门”每年上亿的人流量、全市轨道密度最高、131.2亿的“深圳最高亩产”、历代地标群的青睐,不仅如此,“金三角”拥有成熟的东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈,金光华、KKmall、万象城、京基100等繁华的商业综合体,以及稳定的经济产业结构,在现有80万商业体量之下,未来更聚集引进率超95%的国际一线品牌。到2018年,“金三角”更将拥有三大口岸造就的国门利好,莲塘口岸互联网产业基地、文锦渡口岸免税店增设,口岸经济的发展与粤港澳其他城市的联通也将更便捷深入。

以几大核心的价值指数来衡量,“金三角”成为深圳迈向国际大都会的城心领导者当之无愧,雄厚的地理优势与先导产业集群,高端产业与配套不断发展、更新,整个区域迎来全面优化的契机。粤港澳大湾区一盘棋,作为桥头堡的“金三角”,衔接香港,贯通大深圳都市圈,在粤港澳大湾区的整体驱动力下,“金三角”倍享地利。

“深圳地荒”时代

唯有城市更新,才能实现这座城市的理想和抱负

城市越是扩容,优质土地越是稀贵。在始终面临地荒的深圳中心区域,城市更新几乎已成为价值实现大幅度蜕变的唯一通路。在土地稀缺、可供开发土地日渐不足的背景下,“金三角”作为深圳城市更新4.0时代的示范区域,领衔深圳第二轮国际大都会进程,更以“深圳最高亩产”为基底,在每平方公里产出高达131.2亿元的雄厚实力之上,迎来区域产业结构的显著提升。

依托口岸优势和三大商圈,新“金三角”在罗湖规划建设口岸经济带和国际消费中心政策之下,更加强了与粤港澳其他城市迅捷联通。以整个粤港澳湾区最繁华的商业中心为目标,由此带来的旅游人口和消费不可估量,也更进一步巩固其桥头堡优势。

众多国内外知名品牌发展商万科、华润、京基、中海、深业、恒大、城建等纷纷抢驻“金三角”,也充分说明了“金三角”的吸引力。198万㎡的航母级综合体华润湖贝项目,未来将供应4倍于万象城的商业体量;有5倍于京基100的京基蔡屋围项目,将诞生深圳第一高HT700。每一轮的旗舰项目入市都能带来一轮区域升级,未来潜力无法估量。

深圳过去三十年的“一路向西”,带来福田、南山、宝安等地的高速发展,也造成“西密东疏”、“西重东轻”不均衡的发展格局。

目前,东部的罗湖、盐田龙岗坪山大鹏土地面积占深圳市土地面积的一半,经济总量、人口规模、固定资产的投资仅占全市31.9%、32.9%和36.5%,整体发展低于全市平均水平。

以坪山新区为例,占地168平方公里,相当于罗湖和福田的面积之和,但人口还不到宝安区一个大街道的总数。

同时,随着三十多年的超常规发展,持续向西的模式使得深圳中西部土地空间快速消耗、空间不足,环境问题已经成为最大的瓶颈,而中西部人口密度已经达到了世界最高水平。

所以,深圳人口、产业、交通的东进战略成为一种大势所趋。

物是人非;深圳,已不再是你眼中的深圳。

30年前邓爷爷他老人家在南海边画了一个圈,这个圈就是你眼里的深圳。2000平方公里的土地,临近国际大都市香港,背靠东莞大地。

但30年后的深圳以不再是那个毛头小子。深圳在今年11月启动新一轮总体设计规划,规划范围是以前海为中心50公里范围,完全打破了城市区域的传统概念。香港也成了深圳50公里内的范围,珠江东岸东莞包括临深片区、东北片区、松山湖片区及滨海片区全部归于深圳胯下。珠江西岸的珠海北站、中山翠亨新区,还有东边的惠阳。甚至连南沙也想收于囊中。一个面积达8000平方公里的大深圳城市总体设计规划将脱翼而出。地荒已不再天荒地老,房价也不在是高不可攀。

30多年前,谁会想到今天这样的深圳? 30多年后,又有谁能猜到深圳是咋样?



地荒是我国大城市普遍的通病。关于深圳,我也查了一点资料。深圳地方狭小。如果再除去生态用地,并且在照此速度开发下去,那么可能就将面临无地可用的窘境。

对此深圳市委市政府,已给出答案。那就是:向内二次开发、向外填海造地。一.对城市化进程中的,老旧城中村、违建、工业用地、村集体用地进行全面优化盘活。

第二、那就是向海要地,根据2016年市委书记马兴瑞透露,深圳市未来要填海55平方公里。其中陆地整备面积达50平方公里。相当于福田区面积的70%,这也可以极大地缓解深圳市的用地压力。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。1858年8月,在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上,对城市更新作了有关的说明:生活在城市中的人,对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。

对于自己所居住的房屋的修理改造,对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行,以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

当中国城市经历了1980年代的飞速发展后,很多城市问题开始显现,譬如历史街区的特色与地方文化在城市改造中的快速消失。吴良镛从城市的“保护与发展”角度,在1990年代初提出了城市“有机更新”的概念。值得注意的是,它是针对城市历史环境的更新,但这个概念比较强调城市物质环境,而对与其相关的经济、社会、文化等方面涉及较少。进入2000年以来,学者们开始注重城市建设的综合性与整体性,很多文章也给出对“城市更新”新的理解,譬如:张平宇的“城市再生”、吴晨的“城市复兴”、于今的“城市更新”等(李伦亮,2004;李瑞,冰河,2006;吴良镛,2005;于今,2007;张更立,2004;张平宇,2004)。这种现象一方面体现出当前人们对中国“城市更新”的关注,另一方面也说明人们对这一概念目前尚无统一的见解和定义。

而深圳经过多年的发展,已全面进入城市更新的4.0版本,2015年,深圳市在罗湖区试水城市更新改造项目,以棚户区改造和老旧城区翻新为抓手,拉开了深圳市城市更新改革的大幕。

而在罗湖的城市更新大浪潮中,兆鑫地产的兆鑫·汇金广场是深圳城市更新试点后的第一个入市项目,拥有难以比拟的地理优势,近400米深南大道封面、“金三角”几何中心、地标群落又一力作,在兆鑫·汇金广场1公里的范围之内,有198万㎡的航母级综合体华润湖贝项目,未来将供应4倍于万象城的商业体量;有5倍于京基100的京基蔡屋围项目,将诞生深圳第一高HT700。每一轮的项目入市都能带来一轮区域升级,发展潜力是非常值得期待的。

兆鑫·汇金广场积极响应罗湖打造“国际时尚消费中心”的号召,兆鑫汇金广场对标国际都会中心综合体,文化传承与现代领先理念结合,与国内外顶尖团队合作,在规划、建筑设计、工程施工再到物业服务全力打造,以文化为内涵为深圳的地产开发带来全新的理念,打造成深圳的一个文化地标。兆鑫·汇金广场采用独特商业理念打造,以“文化、时尚、潮流“中心为愿景,打造地下岭南特色文化商业街区,地上开放式花园街区, 前瞻呈现国际消费中心新锐体验。建成后,深圳原点之上,以国际前瞻规划呈现的多元都会综合体,势将再著时代潮流坐标,打造新罗湖。

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