『核心指标』深圳房价17连跌!成交量创新低,一手住宅库存见底

发布时间 : 2018-03-05    价值领地    编辑:过家家小编

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商品住宅成交价

调控成效显著,房价“十七连跌”

2月,深圳一手住宅成交均价为54,191元/㎡,环比微跌0.09%,不出所料环比连续17个月下跌,创2016年9月以来新低。

深圳一手住宅成交价量图

数据来源:世联EVS数据平台

深圳住宅市场“房住不炒”的调控成果已较为显著。自2016年10月份公布房地产调控“深八条”以来,经历连续17个月的下跌,深圳高房价被摁住,新建住宅均价水平从2016年9月的61,600元/平方米,下跌至2月的54,191元/平方米,下跌7,409元/平方米,累计下跌12.0%。

春节前后新华社连续推出《今年稳楼市有啥“硬招”——从部门会议看2018房地产调控思路》、《贷款违规入楼市等乱象面临严管》、《“房住不炒”让房价渐回理性》三篇文章,分别从调控思路、信贷整治和政策基调的角度强调调控目标的不动摇和调控力度的不放松。在“房住不炒”定位和政策针对性调控下,大量投资性需求得到合理抑制,保持楼市平稳运行的效果已经达成,为未来租售并举市场进一步开拓,形成新型市场作准备。

由于新房受政策调控影响极大,甚至每个月成交新房可能不是一类的物业,以新房成交价判断房价的走势有一定误导性,存量住宅的成交量和价格可以较为真实地反映市场情绪。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为48,232元/㎡,环比下降1.2%,环比连续9个月下跌。短期内如相关政策面不变,预计调整仍将持续。

世联EVS深圳存量住宅成交价量图

数据来源:世联EVS数据平台

自公布“深八条”以来,深圳存量住宅均价总体呈趋势性下降形态,相对高位下跌2,831元/平方米,累计下跌5.5%。

商品住宅成交量:季节性回落。受春节法定假日影响,2月楼市成交整体低位运行,各线城市成交同环比均不同程度下降,一线城市降幅显著。

受春节假期影响,2月份深圳一手住宅成交7.77万平方米,环比大跌72.4%,这是2008年以来月成交新低。受春节假期影响,2月的新房市场明显萧条,其中有11天一手住宅零成交。

深圳一手商品住宅成交量

其中,以龙岗成交面积最大,为3.79万平方米,占全市商品住宅成交面积的49%。本月热销楼盘包括壹成中心花园、尚峻御园、佳兆业未来花园、亚迪三村、前城滨海花园、奥园.翡翠东湾花园等。

2016年“深八条”出台以来,市场转向以刚性需求的释放为主,中小户型、低总价热销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的64%,一、二房占总量的61%,刚需盘成为楼市的主力军。

与新建住宅一样,受春节因素影响2月存量住宅市场成交量亦呈跌势,成交26.2万平方米,环比大跌50.3%。

深圳存量商品住宅成交量(万平方米)

数据来源:世联EVS数据平台

近年来深圳增量土地十分有限,新房供应量远远不能满足市场需求,越来越多的购房者选择交通便利、配套齐全的存量房。二月份存量住宅成交量是新建住宅的3.4倍,为市场的绝对主力。

市区存量住宅房价收入比

24.0倍,去泡沫进行时

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

世界银行1998年对96个国家或地区进行统计,房价收入比平均值为8.4倍,中位数为6.4倍。其中最低收入地区平均为13.2,中等收入地区为9,高等收入地区为5.6。

2月份深圳房价收入比为24.0倍,在“房住不炒”政策指引下,楼市将加速回归居住属性,“购租并举”住房制度的建立将重构楼市格局。深圳房价收入比虽然一年以来趋势性回落,但仍远超北上广以及全国总体水平,房价负担超越号称“全球房价之巅”的香港(19.4倍)。

深圳市区存量商品住宅房价收入比

数据来源:世联EVS数据平台

数据来源:DemographiaInternational Housing Affordability Survey: 2018

当城市房地产市场出现分化之后,其分化程度通常将持续扩大。作为马太效应的长期结果,全球城市房地产呈现较强的两极分化态势。城市的相对房价与其竞争力呈“n”型的变化趋势,过高或者过低的房价都不利于城市竞争力的提升。

根据中国社科院、联合国人居署联合的发布《全球城市竞争力报告2017-2018》,深圳挤身全球城市经济竞争力十强,在全球1,035个城市排名第6位,在香港、上海、广州、北京之前。而过高的房价已经影响到深圳可持续竞争力排名,可持续竞争力仅排名全球第35位。

全球城市竞争力2017~2018年度排名

数据来源:中国社科院、联合国人居署

市区存量住宅租售比

918倍,趋势有所回升

售租比指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,数值越低说明租金回报率越高,表明此类房产投资潜力较大。衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300,即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据世联EVS数据平台重点楼盘监测,深圳2月份市区存量住宅租售比为918倍,在全国100个主要城市租金回报率中名列倒数第三;静态租赁回报率仅1.27%,低于一年期定存基准利率(1.5%)。

深圳市区存量住宅租售比

无论从绝对水平还是相对水平来看,深圳已跻身全球最高房价城市的行列。从租金回报分析,住宅租售比失调,非理性繁荣客观存在。

10月17日,深圳出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,鼓励住房租赁市场发展,将发展租赁市场纳入房地产调控长效机制。深圳提升新增租赁住房力度全国最大,未来的新房供应中租赁住房将占绝对的主体。加大租赁住房供应,推进“租售并举、租售同权”,对居高不下的房价起到一定的遏制和缓冲作用,存量住宅租售比将进一步回落,趋向合理。

一手住宅库存去化周期

10.7个月,调控用力过猛

指一手商品住房月末可售面积(库存量)除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况,该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月,则楼市明显供不应求,提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)商品住房库存消化周期“6~12个月的,要增加供地;18~36个月的,要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12~18个月。

深圳一手商品住宅库存去化周期

数据来源:世联EVS数据平台

深圳一手住宅库存去化周期为10.7个月,去化周期落在调控目标范围以下,市场调控有“用力过猛”之嫌。

深圳一手商品住宅库存量

深圳库存总量降幅显著。截至2月底,一手商品住宅可售面积下跌至267万平方米,为近年新低。

2份月进入春节期间传统淡季,新增供应大幅萎缩。全市仅一个楼盘取得住宅预售许可证,预售户型供应量为57套。


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